Registro de Imóveis: não deixe de fazer a averbação de sua propriedade

Durante esses anos exercendo a advocacia, já me deparei com diversos casos em que os proprietários de imóveis não regularizaram INTEGRALMENTE A PROPRIEDADE.

E ao que estou me referindo com a expressão “regularizar integralmente integralmente a propriedade”? Falo da averbação de escrituras e formais de partilha no Registro de Imóveis, na informação perante a matrícula do imóvel que você é proprietário.

Muitas pessoas adquirem imóveis e fazem somente contrato de promessa de compra e venda, em alguns casos sequer escritura fazem. Essas pessoas estão correndo riscos de perder a propriedade adquirida se não oficializarem a operação. Podem perder o bem por dívidas do proprietário anterior, por comprar de alguém de má-fé que vende e revende o imóvel para diversas pessoas, por ter a propriedade invadida e não conseguir comprovar que é o real dono ( ou pelo menos complicar e atrasar o trâmite de uma ação de reintegração de posse). Da mesma forma os herdeiros que não registram os formais de partilha, pelo qual recebem a herança e se tornam proprietários dos bens imóveis deixados pela pessoa que faleceu.

No caso dos inventários ou escrituras públicas de partilha, os herdeiros podem ter dificuldades em ações de reintegração de posse, podem perder possíveis vendas do bem deixado como herança pela demora na regularização (mínimo 30 dias para tanto), ou ainda, quando o tempo que decorreu do inventário até a averbação é muito longo, enfrentar a exigência de documentos e informações que eram dispensados na época em que foi realizada a partilha. As vezes quase um “novo” inventário –  o que demanda de tempo e de custos.

Constar seu nome como proprietário do bem imóvel é a única garantia que você tem de dispor integralmente de seu bem, de preservar e proteger os mesmo de qualquer dano provocado por terceiros.

Além disso, se você está na posição de comprador, também deve verificar perante o Registro de Imóveis se está adquirindo o bem de seu real proprietário e se sobre ele não recaem débitos e penhoras. Uma compra segura exige minimamente essa cautela. Mais uma razão pra você – como proprietário e vendedor – também deixar sua propriedade regularizada: o comprador poderá verificar a matrícula do imóvel (que funciona como CPF de todos nós) e ter receios em adquirir o bem de você.

Então, #ficadica: regularize sua propriedade, averbe no Registro de Imóveis e faça constar seu nome na matrícula do imóvel . Não corra riscos. 

Fonte da imagem: certidaofacil.com

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Serviço de Self Storage também auxilia em ações judiciais

Por Ruth Marques

Muitas vezes quando um advogado ainda está iniciando sua carreira, ele possui dificuldades em alugar um espaço adequado para atender seus clientes, oferecendo o mesmo conforto que teria em um escritório. Uma opção mais barata e interessante para estes casos é o Self Storage, que consiste no aluguel de galpões com espaço adequado para reuniões e armazenamento de objetos.

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Neste caso o profissional que ainda não consegue alugar um escritório próprio ou que o local de trabalho está passando por reforma pode optar por atender seus clientes nesses espaços que oferecem comodidade, conforto, acesso à internet, luz, água, como um prédio normal. O advogado também terá a opção de escolher um galpão para alugar por um período longo ou por hora, de acordo com a sua necessidade do espaço.

Outros usos do Self Storage

Há outros casos envolvendo ações judiciais onde o uso de galpões para alugar pode ser um recurso interessante e diferenciado.

Um exemplo são casos de despejo onde o inquilino sai do imóvel, mas não consegue retirar seus pertences. Há casos deste tipo onde o advogado precisa alugar temporariamente um imóvel para conseguir armazenar os móveis e objetos deixados no antigo local. No entanto, com o Self Storage, o aluguel de um espaço para guardar este tipo de objeto temporariamente sai muito mais em conta e possibilita redução nos custos.shutterstock_246835153

Neste tipo de situação, além do custo menor, haverá a garantia de que os objetos estão seguros e sendo protegidos. O espaço também pode ser alugado de acordo com a necessidade do cliente, com espaços que podem variar de 3 a 300 metros quadrados, o que evita pagar por um espaço que não está efetivamente em uso.

Segurança para processos

Caso você goste da experiência de usar galpões para armazenar e realizar reuniões, outro uso do Self Storage é o de armazenamento de documentos. Com o tempo, o número de processos acumulados vai aumentando e o recurso pode ser uma opção segura, prática e barata para guardar casos, desde antigos até aqueles nos quais você ainda trabalha, mas quer manter protegidos e não possui espaço adequado em casa ou no escritório.

Foi isso que aconteceu no Fórum João Mendes em São Paulo que possui toneladas de papéis em mais de 500 mil processos, o que começou a ameaçar a estrutura do prédio que precisou ser reformado.

Mais de 500 famílias em insolvência em bairros sociais de Lisboa

Por Ruth Marques

507 famílias que moram em casas sociais oferecidas pela Câmara Municipal de Lisboa estão em processo de insolvência e, portanto, não possuem condições financeiras de pagar as rendas de suas residências.

Quem traz a informação é Sérgio Cintra, presidente da Gebalis, empresa que gere os bairros municipais, que disse ainda que anteriormente ocorriam de 5 a 6 casos de insolvência por ano. A capital de Portugal possui quase 25.500 habitações sociais e mais de 60 mil inquilinos e, anualmente, a Câmara atribui residência em média a mais 50 novas famílias.

A insolvência é o estado em que há um devedor que tem prestações a cumprir de valores superiores aos rendimentos que recebe. Assim, o insolvente não consegue cumprir seus pagamentos e pode pedir à Justiça, assim como seus credores também, para entrar em processo de insolvência. O objetivo desse processo é evitar que os devedores fiquem para sempre com as dívidas que não conseguem pagar e consiste em vender os bens do devedor para quitar suas obrigações.

A situação econômica destas famílias começou a decair entre 2010 e 2011, provavelmente como consequência da crise de 2008 que assolou a Europa, e foi piorando exponencialmente, de forma que a Gebalis foi obrigada a criar um manual interno de procedimentos para ajudar a lidar com tais situações.

A vereadora Paula Marques, do Regulamento do Regime de Acesso à Habitação Municipal (RRAHM), diz que entre setembro de 2013 e junho de 2014, período menor que um ano, entraram menos 2,6 milhões de euros nos cofres da Gebalis diante dos acertos dos valores de rendas.

Na última lista feita pela Câmara de Lisboa encontravam-se mais de 2 mil pedidos de insolvência, classificados entre uma pontuação de 113 (carência absoluta), e 0,9.

Sérgio Cintra, da Gebalis, afirma que “não devemos pôr na rua estas pessoas, mesmo que não paguem, mas também não podemos aceitar um euro que seja de pessoas insolventes”. Cada família possui um gestor de insolvência, sendo ele o responsável pela regularização e administração de suas dívidas e rendas, a fim de que saiam dessa situação. Além disso, qualquer acordo de regularização de dívida com os credores, como a própria Gebalis e outros mais, deve ser analisado e aprovado pelo gestor.

Segundo dados disponibilizados pela câmara, 88% dos inquilinos pagam a renda estabelecida e 70% deles dentro do prazo legal (até o oitavo dia de cada mês). Mas 22% dos moradores estão com três ou mais meses de pagamentos em atraso.

A Gebalis tem encaminhado as famílias para instituições de solidariedade social, como a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, para que possam ser apoiadas nessa situação de insolvência e grave carência.

Entretanto, algumas podem ser despejadas de suas residências. Paula Marques afirmou que essa medida é tomada com muito custo, apenas quando não há mais alternativas, quando estão em falta “40 ou 50 recibos de renda” que deixaram de ser pagos.

Referências de: Noticias ao MinutoMais-de-500-famílias-em-insolvência-em-bairros-sociais-de-Lisboa

Material enviado pela  WSI , uma consultoria de marketing digital canadense atuante também no Brasil.

Cuidado com o término do prazo

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Você locatário …leu, do início ao fim, o contrato de locação do seu imóvel comercial ?

 Leu mesmo ? Olha lá hein !?

 Um cuidado imprescindível, refere-se à verificação do prazo para o término do respectivo contrato, uma vez que, estando o mesmo vigendo por período indeterminado ou prestes a vencer o locador poderá retomar o imóvel. Sabia ?

 A Lei do Inquilinato, artigo 51, prevêa renovação do contrato – ação renovatória de locação, claro se preenchidos os seguintes requisitos:

 “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

 I –o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

 II –o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

 III –o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

 Até aqui …preencheu todos ? Que maravilha !

 Mas calma …é no §5º que “mora o perigo”:Female hand reaching for a house isolated on a white background.

 “§5ºDo direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

 Vixi Maria locatário …não preencheu todos os requisitos para a propositura da ação renovatória ?

Nem tudo está perdido !

Uma opção nesse caso, é um acordo amigável com o locador – proprietário do imóvel – visando um ajuste no contrato, aumento do prazo de locação, permanência no imóvel locado etc.

 Saiba ainda que, caso não haja acordo, a perda do ponto comercial, por meio de uma ação de despejo por denúncia vazia, em regra, o locatário  – comerciante, empresário etc – não terá direito a indenização, ok ?

 Depois do narrado …que tal pegar seu contrato de dar aquela lida bacana ? Quem sabe ainda dá tempo de propor uma ação renovatória !

 Sempre, seja antes ou depois do contrato assinado, procure um advogado especializado para lhe orientar.

 Até a próxima !

 Fonte: http://www.icnews.com.br/2011.02.17/parana/algumas-consideracoes-sobre-o-ponto-comercial/

“Dupla Venda”

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Uma prática muito comum, entre aqueles que compram imóveis é, após lavrar a escritura de compra e venda, num tabelionato de notas, o comprador não leva a registro no cartório de imóveis competente.

 E é aqui que surge o perigo !

É plenamente possível que vendedor “resolva” vender o imóvel que já lhe vendeu e, que você não registrou no Cartório de Imóveis, a outra pessoa.

Isto é plenamente possível, pois o vendedor ainda é o proprietário do bem.

Fonte: BemParana

Fonte: BemParana

Se assim for feito, surgirá a figura da Dupla Venda, uma vez que haveria duas pessoas – dois compradores – cada uma com um título apto a ser registrado.

Vai dizer que lavrou a escritura primeiro e, que por esse motivo tem preferência ?

Não importa quando foi lavrada a escritura. O que importa é a data do registro, ou seja, quem registrar primeiro fica com a propriedade do imóvel.

E para aquele que “perdeu”? Alguma saída ?

A saída é pleitear a justa indenização – perdas e danos – contra o vendedor.

Então meu caro …fique atento: lavrou a escritura ? Corre para o Cartório de Imóveis competente e registro o bem.

Abraço !

 Ref.: SILVA, Bruno Mattos, Compra de Imóveis, Ed. Atlas, p. 22 a 24

Tributação da renda imobiliária: o momento do fato gerador e do pagamento do imposto

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O post de hoje traz uma pitada de Direito Imobiliário e Direito Tributário.

 Não … não é para desestimular você leitor. É bacana … confie em mim !

 Tais questões estão presentes no nosso dia a dia e, de suma importância os assuntos que aqui serão tratados.

Os ganhos de capital são tributados quando da alienação do bem, ou seja, o momento da tributação do ganho corresponde a ocorrência de uma das hipóteses abaixo:

 – venda e compra;

Fonte: Revista Zap Imóveis

Fonte: Revista Zap Imóveis

– permuta;

– adjudicação;

– desapropriação;

– dação em pagamento;

– doação;

– procuração em causa própria;

– promessa de venda e compra;

– cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos;

– contratos afins.

Ufa … o rol é “grandioso”, não é ?

 O fato gerador, por sua vez, surge quando da alienação do bem, ou seja, quando nós contribuintes adquirimos direito ao reconhecimento do valor correspondente a uma das hipóteses supraditas.

 Mais fácil ainda … o fato gerador nasce no momento em que o negócio é pactuado. Ficou fácil né ?

 Aí vem a pergunta: “E se o pagamento não for à vista ?”

 Sabemos que por se tratar que grandes somas – transações imobiliárias – o parcelamento do preço é frequentemente utilizado.

 Nada mais sadio, que se o imposto fosse exigido no momento da alienação, nós contribuintes teríamos dificuldades na obtenção de recursos financeiros para fazer frente ao pagamento do obrigação fiscal, não é mesmo ?

Mas como o legislador é nosso “amigo”, “pensa” em nós, previu que a apuração do imposto – fato gerador da obrigação – deve ser efetuada no momento da alienação, mas o pagamento ocorrerá somente quando do efetivo recebimento da parcela do preço.

 Outra questão: “E se o comprador se tornar inadimplente ?”

 Neste caso o imposto de renda não seria exigível apesar de devido, já que mesmo ocorrido o fato gerador – alienação do bem – o imposto ficaria autorizado para quando do recebimento da parcela inadimplida.

 Estamos conversados ? Está craque quanto ao momento do fato gerador e do pagamento do imposto ?

 Muito obrigado e até a próxima !

Fonte: MARTINS, Ricado Lacaz – Tributação da Renda Imobiliária – Ed. Quartier Latin – 2011 – p.229 e 230.

A importância da averbação do contrato de locação

Autoria: João Raphael Imperato joaod_opt

Advogado atuante na cidade de Jundiaí/SP, sócio do escritório Checchinato Imperato Advogados

Especializado em Direito Imobiliário e fundador do DIREITOem60“.

Hoje quero falar especialmente com você locatário:

     Averbou seu contrato de locação na matrícula do imóvel locado ? Ou melhor …sabe a importância disso ?

     Meu caro locatário, saiba que está amparado pelo artigo 8º, da Lei 8.245/91 – conhecida como Lei do Inquilinato – que garante, na hipótese de venda do imóvel, que você fique no bem pelo tempo restante do contrato de locação.

     Mas como nem tudo são flores … para que isso ocorra, o contrato deverá conter cláusula de vigência e averbado na respectiva matrícula, antes da venda do imóvel.

     A averbação poderá ser solicitada tanto por você locatário quanto pelo locador. A este, não interessa muito, pois essa cláusula dificulta a venda do bem, pois o adquirente necessitará aguardar o término do prazo contratual.

     Um exemplo de quão é importante é esse ato.  Se o imóvel for vendido na vigência do contrato de locação, o adquirente não poderá alegar desconhecimento do contrato, uma vez que feita sua averbação, pública estará, tornando acessível a qualquer pessoa tudo aquilo que consta na matrícula do bem, ficando assim o futuro proprietário aguardando o vencimento do prazo contratual.

Fonte: Publicidade imobiliária

Fonte: Publicidade imobiliária

     Não menos importante, outra garantia assegurada pela averbação do contrato no registro de imóveis, é a de que “atinge” inclusive as vendas judiciais.

     Agora outra questão: e o direito de preferência ? A averbação garante esse direito também ?

     Sim sim, meu caro !

     Outra finalidade da averbação é preservar o direito de preferência à compra do imóvel por você locatário, conforme ensinamento do artigo 27, da lei já citada.

     Se o locador deixar que aplicar o direito de preferência, caso o contrato esteja averbado pelo menos trinta dias antes da venda do imóvel, vocêlocatário poderáreclamar do locador perdas e danos ou, depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o bem locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis.

     Viu como é importante a averbação do contrato de locação, desde que constantes as cláusulas citadas ?

     Locatário …exija e faça valer seus direitos.

     Até a próxima !

     Forte abraço !